Acele Kamulaştırma Nedir ve Kamulaştırma İşleminden Neden Farklıdır?

Kamulaştırma, devletin Anayasa’dan aldığı yetkiyle, tek taraflı olarak ve kamu gücüne dayanarak yaptığı, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen idari bir işlemidir. Kamulaştırma için vatandaşın rızası gerekmez. Ancak kamulaştırma yapılmasını istemeyen ve belirlenen kamulaştırma bedelini beğenmeyen malikin kamulaştırma bedeline itiraz hakkı ve dava sürecine dahil olarak bedeli yükseltme imkanı vardır. 

Acele kamulaştırma, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 27. maddesinde düzenlenmiş olan olağanüstü bir prosedürdür. Acele kamulaştırmada bedel tespiti hariç olmak üzere kamulaştırma işleminde yapılması gerekli olan ve uzun süren işlemlerin yapılması ertelenir. Taşınmaz maliklerine tebligat çıkarılmaksızın ve pazarlık dahi yapılmadan taşınmaza el konur. İdarenin (devletin) hızlıca taşınmaza el koyması amaçlanır. 

Acele kamulaştırma işleminde, normal kamulaştırma işleminden farklı olarak gecikmesi önemli kamu zararına sebebiyet verecek ve kamu düzenini bozacak bir durumun varlığı gerekir. Ülkemizde son 20 yıldır artan acele kamulaştırma davaları; HES projeleri, kentsel dönüşüm uygulamaları, sanayi bölgeleri yapılması gibi nedenlerle büyük artış göstermektedir.

Acele Kamulaştırma Yapılabilecek Haller Nelerdir?

-3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında Yurt Savunmasının Gerektirdiği Durumlar

-Cumhurbaşkanınca Karar Alınabilecek Durumlar

-Özel Kanunlarda Öngörülen Durumlar

Acele Kamulaştırma İşlemlerini İptal Ettirebilir Miyim?

Acele kamulaştırmanın iptali için 2 farklı seçenek vardır. İlki, Cumhurbaşkanlığının vermiş olduğu acelelik kararına itiraz; ikincisi, kamulaştırma kararının iptali yoludur.

Acelelik kararına itiraz edebilmek için taşınmaz malikinin, ilgili kararı öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içerisinde Danıştay’da dava açması gerekir. Belirtmek gerekir ki Cumhurbaşkanlığının almış olduğu karar bir kamulaştırma kararı olmayıp kamulaştırmanın acele yapılmasına yönelik bir karardır.

Kamulaştırma kararını iptal ettirebilmek için ise idarenin açmak zorunda kaldığı ‘’Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil’’ davasının size tebliğ edildiği tarihten itibaren idari yargıda 30 gün içerisinde dava açmalısınız. İdare mahkemeleri bu dava üzerine yürütmenin durdurulması kararı verirse bu dava bekletici mesele olur yani idare mahkemelerinde açmış olduğunuz dava sonuçlanmadan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası sonuçlanmaz.

Acele Kamulaştırma Kararı Alınan Taşınmaz Satılabilir Mi?

Cumhurbaşkanlığı kararnamesi ile acele kamulaştırma kararı verilmesi ve Resmi Gazete'de bu kararın yayımlanması ile birlikte, acele el koyma yapacak idare tarafından, taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğüne, acele el koyma kararının şerh verilmesi için bildirilir. Şerh, taşınmazın satışına engel olmayıp; bu şerh sonrasında,  tapu müdürlüğü malik değişikliklerini kamulaştırmayı yapan idareye bildirmekle mükelleftir.

Fakat acele kamulaştırma kararı alınan taşınmaza, mahkemece el koyma ve taşınmazın başkasına devir, ferağ ve temlikinin yasaklanmasına ilişkin şerh konulması kararı verilmesi sonrasında, mahkeme kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Bunun üzerine, tapu müdürlüğünce mahkeme kararı uyarınca devir yasağına ilişkin şerh konulur. Bu şerh sonrasında, taşınmaz başkasına devredilemez.

Acele Kamulaştırma Kararı Alındıktan Sonra Ne Olur?

Cumhurbaşkanlığınca acele kamulaştırmaya karar verilmesinin ardından idare, ilgili taşınmazda acele kamulaştırma yapacağına dair tapuya şerh koydurur. Daha sonra idare tarafından teşkil edilen kıymet takdir komisyonunca ilgili taşınmaza bir bedel biçilir.

İdare, taşınmazın malikini pazarlığa çağırır. Acele kamulaştırmada idarenin pazarlığa çağırması şart değildir. Ancak mülkiyeti almayı çabuklaştırmak için bu yola başvurabilir. Anlaşma sağlanırsa taşınmazın mülkiyeti idareye geçer.

Anlaşma sağlanamazsa; idare, acele el koyma kararı ve bedel tespiti için mahkemeye başvurur. Bu işlemin ardından asliye hukuk mahkemesine verdiği dilekçede ilgili taşınmazın değerinin belirlenerek acele el koymaya izin verilmesini ister.

Acele Kamulaştırmada Bedel Tespiti Nasıl Yapılır?

Mahkeme tarafından 7 günlük süre içerisinde ilgili taşınmazın olduğu yere keşfe çıkılır ve bilirkişi heyetince taşınmazın bedelinin tespitinin yapılması istenir. Keşif sırasında taşınmazın arsa mı arazi mi olduğu değerlendirilir. Taşınmaz arazi ise yıllık ürün getirisine göre, arsa ise yakın zamanda yapılan emsal satışlara göre belirleme yapılır. Bedel tespitinin yapılmasında taraflarca sunulan emsaller çok önemli yer tutar.

Asliye Hukuk Mahkemesinin Acele El Koyma Kararına Karşı, İstinaf Kanun Yoluna Gidilebilir Mi?

Acele el koyma kararı; acele el koyma bedelinin tespiti, bu bedelin malik adına açılan banka hesabına depo edilmesi ve taşınmaza el konulması hükümlerini içeren delil tespiti niteliğinde bir karar olduğu için, el koyma kararına karşı istinaf yoluna gidilemez. Ayrıca el koyma bedeline faiz işletilmesine karar verilemez.

Taşınmazı Ne Zaman Boşaltmam Gerekir? Acele El Koyma Kararıyla Mülkiyet İdareye Geçer Mi?

Mahkemece el koyma karı verilmesi durumunda, belirlenen bedel malikin banka hesabına depo edildiğinde, idare 15 gün içerisinde el konulan taşınmazın boşaltılması için icra müdürlüğüne müracaat eder. İcra müdürlüğü 15 gün içerisinde taşınmazın boşaltılması için, taşınmaz maliklerine ve taşınmazı kullanan diğer kişilere yazı gönderir. Bu süre içerisinde taşınmaz boşaltılmaz ise idarenin talebi üzerine, icra müdürlüğünce taşınmaz boşaltılır. Malik ve taşınmazı kullanan başkaca kişiler tarafından, icra müdürlüğü işlemlerine karşı itiraz ve şikayet edilmek suretiyle boşaltma işlemi durdurulamaz. Mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilemez. 

Acele el koyma kararı ile mülkiyet idareye geçmez. Taşınmaz maliki tapuda ferağ verirse mülkiyet idareye geçer. Taşınmazdan idare lehine feragat etmezse; idare, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açmak zorunda kalır. 

Acele Kamulaştırma Kararı Verilen Arazi Ekiliyse Ürünün Hasat Edilmesi Beklenir Mi?

Arazinin ekili olması durumunda, boşaltma hasat sonuna bırakılabileceği gibi, hizmetin gecikmesinde sakınca olan ivedi durumlarda, mahkemece takdir edilecek ürün bedeli ödenmek suretiyle arazi boşaltılabilir. El koyma kararını veren mahkemece, taşınmazın değeri tespit edilirken ürün bedeli de tespit edilmiş ve banka hesabına yatırılmış ise ayrıca ürün bedeli ödenmeksizin ve hasat beklenmeksizin arazi boşaltılabilir.

Acele Kamulaştırma Parasını Ne Zaman Alabilirim? Taşınmazı Tapuda Devretmesem de Alabilir Miyim?

ALABİLİRSİNİZ. BEDELİ KABUL ETTİĞİNİZ ANLAMINA GELMEZ. ALDIĞINIZDA TAPU İDAREYE GEÇMEZ. Acele el koyma davasında malik hesabına depo edilen bedelin banka hesabından alınması, zımnen bu bedelin kamulaştırma bedeli olarak kabul edildiği anlamına gelmediği gibi, taşınmazın idare adına tesciline ferağ verildiği anlamına da gelmez. Lakin bu durumda idare, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açmak zorunda kalacaktır ve bu dava sonucunda mahkemenin belirlediği kamulaştırma bedeli, acele el koyma kararını veren mahkemenin belirlediği kamulaştırma bedelinden düşük çıkarsa aradaki farkı sizden faiziyle (yıllık yüzde 9) alabilirler. Bedel yüksek çıkarsa da aradaki farkı siz faiziyle alabilirsiniz. İşbu özellik düşünülerek sürecin yönetilmesinin önemi, mülk sahibi kişilerin menfaati icabıdır.

Acele Kamulaştırma Süresi Ne Kadardır ve Süresinde Yapılmazsa Ne Olur?

Acele kamulaştırma kararıyla taşınmaza el koyan idare, 6 aylık zaman dilimi içerisinde "kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil" davası açıp olağan kamulaştırma prosedürlerini uygulamak durumundadır. Aksi takdirde ilgili taşınmazın sahibi tarafından, 6 aylık zaman diliminden sonraki süreçte idareye karşı ‘’Kamulaştırmasız El Atma’’ davası açılabilir.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası Nedir?

Dava idare tarafından taşınmaz sahibine karşı açılır. Davacı taraf idare olduğundan mahkeme masraflarına da idare katlanır. Bu davada bir yandan taşınmaz idare lehine tapuda tescil edilir diğer yandan da taşınmazın sahibine ne kadar ödeme yapılacağı belirlenir. Acele kamulaştırma sürecinin devamında bu dava açılırsa daha önce belirlenmiş olan ve tarafınıza ödenen bedelden daha düşük bir tutar ortaya çıkarsa idareye aradaki farkı yasal faizi ile ödemeniz gerekir, yüksek çıkarsa idare tarafından yasal faiz ile birlikte size ödeme yapılır.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?

Kamulaştırma davalarında basit yargılama usulü uygulandığından diğer davalara göre kısa sürmektedir. Ortalama 10-12 ay içerisinde dava sonuçlanır.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davasında Süreç Nasıl İşler?

Açılacak olan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında, taşınmaz sahibi tarafından teklifi reddedilen idarenin talebi, kamulaştırma  işlemine konu taşınmazın bedelinin mahkemece tespit edilmesi ve bu bedelin ödenmesi sonucunda, taşınmazın idare adına tescil edilmesi üzerinedir. Bedel, taraflara dosyaya sunulan emsaller üzerinden bilirkişilerin değerlendirmesi doğrultusunda hâkim tarafından belirlenir.

*Yaşadığınız ve yaşayacağınız her türlü hukuki süreçte alanında uzman, eğitimli ve donanımlı bir avukattan destek almak bu süreci geçirecek kişilerin her zaman yararına olacaktır.
 

Olgun Hukuk Konya - Av. Ümit OLGUN

Kamulaştırma ve İmar Hukuku Departmanı

Stj.Av.Furkan Yarıcı
 

DETAYLI BİLGİ İÇİN

TELEFON VE WHATSAPP :+90 (553) 048 68 12

MAİL ADRESİ : olgunhukukburosu@gmail.com

*Olgun Hukuk, 30 kişilik yetkin kadrosu ile Türkiye geneline hizmet vermektedir.