4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’ nun 194/1 maddesine göre; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki haklarını sınırlayamaz. “

Madde hükmünden anlaşılacağı üzere eşlerden birinin aile konutu ile ilgili yapacağı tasarruf işlemleri diğer eşin rızasına bağlıdır. Peki aile konutu olan taşınmaz diğer eşin rızası olmadan satılırsa ne olacak?

Kural olarak, eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlemi yapma serbestisi vardır. Ancak TMK md. 194 ile bu kurala bir istisna getirilmiştir. Bu düzenleme ile malik olmayan eşe, aile konutu ile ilgili tapu kütüğüne şerh konulmasını isteme hakkı tanındığı gibi, aile konutu ile ilgili bazı işlemlerin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek aile birliğinin korunması amaçlanmıştır.

Aile konutu üzerinde malik sıfatına sahip olan eşin, diğer eşin rızasını almadan yaptığı devir ve tasarruflar, “yolsuz tescil” sayılır. Gerekli rızanın alınmaması halinde, yapılan tasarruf işlemi askıda hükümsüzdür. Rızası alınmayan eş, sonradan da icazet vermezse, yapılan devir işlemi baştan itibaren kesin hükümsüz sayılır. Bu durumda Aile Mahkemesi’ nde rızası alınmayan eş tarafından “tapu iptal ve tescil davası” açılır.

Peki bu hükümden faydalanabilmek için tapuda aile konutu şerhi olması gerekir mi? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2013/2-2056E., 2015/1201K., 15/04/2015 tarihli kararı ile bu konuya açıklık getirmiştir. HGK Kararına göre, tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile, aile konutuna ilişkin olarak; eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. TMK md. 194 ile getirilen bu sınırlandırma, yalnızca taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu durumlarda değil, konutun aile konutu vasfını taşıdığı durumlarda da uygulama alanı bulur. Tapuda aile konutu şerhi bulunmasa bile, aile konutu özelliklerine haiz konut kanunun bu düzenlemesinden faydalanır. Zira tapudaki aile konutu şerhi, kurucu değil, açıklayıcı niteliktedir.

TMK’ nın 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemektedir. Bu nedenle söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, bu iznin “açık” olması gerekir. Malik olmayan eşin rızasının açık olması gerekmekte, yazılı bir rıza şartı bulunmamaktadır. Peki rızanın olup olmadığını kim ispatlayacaktır? Açık rızanın varlığını ispat yükü aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunan eşe aittir.

Netice itibari ile, aile konutunun maliki olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde tek başına aile konutunu ayni hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma ancak diğer eşin açık rızası alınarak yapılabilir. Taraflar evli kaldığı ve taşınmaz aile konutu niteliğini kaybetmediği sürece bu koruma devam edecektir. Eşin rızası alınmadan aile konutu ile ilgili yapılan devir ve tasarruflar için, rızası olmayan eşin tapu iptal ve tescil davası açması gerekir.

Olgun Hukuk Bürosu - Av. Ümit OLGUN

Aile & Miras & Kişiler Hukuku Departmanı

Av. Özge ARIK

DETAYLI BİLGİ İÇİN

TELEFON VE WHATSAPP:+90 (553) 048 68 12

MAİL ADRESİ : olgunhukukburosu@gmail.com