Ülkemizde enflasyondaki hızlı artışa rağmen kira artış oranlarının kanunlarla sınırlandırılması kiraya verenler açısından dezavantajlı bir durum oluşturmaktadır. Kira artışlarında sınırlama getiren bu kanunlardan ilki olan Borçlar Kanunu’nun 344.Maddesi ile “TÜFE’nin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı” ve 11 Haziran 2022’de yürürlüğe giren Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 1.Maddesi ile “bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşi” kira artışlarında üst sınır olarak belirlenmiştir.

Bina üretim maliyetlerinin artması karşısında kira gelirlerinin neredeyse artmaması kira getiren mülklerin amortisman sürelerini uzatarak gayrimenkul yatırımcılarını zarara uğrattı. Kira geliri ile geçinen kişiler ise giderlerini karşılayamaz ya da eski alım gücüne ulaşamaz hale geldi. Zira giderleri reel enflasyon kadar artarken kira gelirlerindeki artış kanunla sınırlandı. Birkaç yıl öncesine kadar kira artışı yeterli görülürken, kısa sürede enflasyonun ve döviz kurlarının artışıyla bu oran yeterli olmaktan çok uzaklaştı. Kira artış oranını TEFE-TÜFE ortalaması, TÜFE ya da daha yüksek bir oran belirleyenler ise kanuni sınırlamalara takıldı. Karşılaşılan bu problemler, kiraya verenleri hukuki çözüm yolları aramaya itti. Kira bedelini artıramayacağını anlayanlar tahliye yollarını araştırmaya başladı. Bu yollardan bazılarını aşağıda kısaca anlattık:

1.Temerrüt Nedeniyle Tahliye : Bu yola başvurmak için kiracının sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini ödememesi gerekir. Kiracıya gönderilen ihtarneme ya da başlatılan icra takibi ile verilen 30 günlük süreye rağmen tastamam ödeme yapılmamışsa bu yola başvurulur.

2.Taahhüt Nedeniyle Tahliye  : Eğer elinizde düzenlenme tarihi kira sözleşmesinden sonra olan bir tahliye taahhütnamesi varsa bu yola başvurabilirsiniz. Tahliyenin taahhüt edildiği tarihten itibaren bir ay içerisinde icra dairesine başvurmanız ya da dava açmanız gerekmektedir.

3.Gereksinim Nedeniyle Tahliye: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi olduğu mahkeme huzurunda kanıtlanmak şartıyla, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak bir dava ile kiralanan tahliye edilebilir.

4.İmar ve İnşa Nedeniyle Tahliye : Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise yine kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak bir dava ile kiralanan tahliye edilebilir.

5.Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye : Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini yine satın aldığı tarihten itibaren altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

6.İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye : Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

7.Kiracının Malik Olduğunun Öğrenilmesi Nedeniyle Tahliye : Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

8.Kira Süresinin ve On Yıllık Uzama Süresinin Bitmesi Nedeniyle Tahliye : Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise ilk kira sözleşmesinin bitiminden başlamak üzere on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre sebepsiz fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

9.Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırılık Nedeniyle Tahliye : Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

10.Alt Kiracılık ve Kira İlişkisinin Devri Yasağına Aykırılık Nedeniyle Tahliye: Sözleşmede alt kiracılık ve kira sözleşmesinin devrine ilişkin olarak kısıtlama olmasına rağmen kiraya veren, kiracının alt kiracı tuttuğu ya da kira sözleşmesini bir başkasına devrettiğini öğrenip, aykırılığın 30 gün içinde giderilmesini talep ettiği halde giderilmediğini mahkeme önünde ispatlarsa kiracıyı tahliye edebilir.

Yukarıda kısaca bahsedilen 10 tahliye yolu kanımızca kiraya veren açısından son çare olarak değerlendirilmelidir. Öncelikle kiracı ile hakkaniyete uygun bir kira belirlemek üzere görüşme yapılmalı, bu mümkün değilse öncelikle kira bedelinin tespiti ya da uyarlama davaları ile sorun çözülmeye çalışılmalıdır. Gerek kira bedeli ile alakalı problemler gerekse tahliyeye ilişkin hukuki süreçlerde alanında uzman hukukçuların desteği azami önem taşımaktadır.

Olgun Hukuk Konya – Av.Ümit Olgun

Kira ve İşgal Hukuku Departmanı

DETAYLI BİLGİ İÇİN

TELEFON VE WHATSAPP:+90 (553) 048 68 12

MAİL ADRESİ : olgunhukukburosu@gmail.com