Türk Borçlar Kanunu'nun kiraya ilişkin hükümlerinde, kiracının kiraya verene göre dezavantajlı konumda olduğu ve korunması gerektiği düşüncesinden dolayı kiracıyı koruyan hükümler ağırlıktadır. Kanun, ancak kiranın ödenmemesi halinde kiraya vereni koruması altına almaya başlar. Kira bedelini ödemeyen kiracı, belirli şartlar altında tahliye edilebilir. Bu yazımızda kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya verenin tahliyeye ilişkin izleyebileceği yollardan bahsedeceğiz.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Talepli İcra Takibi Yolu

Kira bedelini ödemeyen kiracıyı tahliye etmenin en pratik yollarından biri, tahliye talepli icra takibi başlatılmasıdır. Tahliye talepli icra takibiyle, tahliye ve haciz emri içeren ödeme emri kiracıya gönderilir. Kiracının ihtarlı ödeme emrini tebliğ almasından itibaren beklenilmesi gereken iki süre vardır; kiracı ihtarlı ödeme emri kendisine tebliğ edildiğinden itibaren 7 gün içerisinde icra takibine itiraz edebilir, yine tebliğden itibaren 30 gün içinde takibe konu borcu ödeyebilir. Bu süreler kesindir. Borçlu 7 günlük itiraz hakkını kullanmasa dahi kiraya verenin (alacaklının) tahliye talepli dava açması için 30 günlük ödeme süresini beklemesi gerekir.

Borçlu 30 gün içinde tüm takip masrafları dahil kira bedelini öderse, tahliye edilemez.

Borçlu, 30 gün içinde takibe konu borcu ödemezse kiraya veren İİK m. 269 vd. hükümleri uyarınca 6 ay içinde icra mahkemesinde açacağı dava ile borçlunun mecurdan tahliyesini talep edebilir. Tahliye davası sonrası tahliye kararı içeren mahkeme kararının borçluya tebliğ edilmesi ve tebliğden itibaren 10 gün geçmesiyle artık icra marifetiyle tahliye gerçekleştirilebilir. Tahliyenin yanında kiracının malvarlığı üzerinde kira ve icra borcuna yetecek miktarda haciz işlemi de uygulanabilir.

Kiracının gönderilen ihtarlı ödeme emrine süresi içinde itiraz etmesi halinde ise, itirazın içeriğine göre tahliye, icra hukuk mahkemesinde veya sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava ile talep edilebilecektir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Eğer bir kira yılı içerisinde kira bedellerini ödemediği / geç ödediği için kiraya veren tarafından kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtar gönderildiyse, kiraya veren artık kiracı aleyhine tahliye davası açabilir. İki farklı ihtar, iki farklı ayın kira bedellerine ilişkin olmalıdır. İhtar noter aracılığıyla gönderilmek zorunda değildir ancak ispat açısından noter aracılığıyla gönderilmesi önem arzeder. Dava, iki haklı ihtarın çekildiği kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

İhtar borçluya tebliğ edildikten sonra borçlu ödeme yapsa dahi, ihtarın haklılığı ortadan kalkmaz, ikinci ihtar da gönderildikten sonra artık kiracı aleyhine tahliye davası açılabilir.

İhtarın haklılığı açısından taraflar arasında kararlaştırılan ödeme günü çok önemlidir. Örneğin kira sözleşmesinde taraflar arasında ödeme günü ayın 1'i ile 5'i arasında kararlaştırıldıysa, ayın 4'ünde düzenlenen ihtarname haklı bir ihtar değildir. Kira sözleşmesinde ödeme gününe ilişkin bir ibare yoksa, taraflar arasında ödemelerin genellikle hangi tarihler arasında yapıldığı tespit edilmeye çalışılır, mahkeme tarafından banka kayıtları incelebilir.

Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilen ihtarlarda ödeme süresinin (30 gün, 10 gün vs.) belirtilmesi ve fesih iradesinin bildirilmesi şart değildir. Zira gönderilen ihtarların şekil şartı yoktur, yazılı ve haklı olması yeterlidir.

Yukarıda "tahliye talepli icra takibi başlatmak" başlığında kira borcu nedeniyle kiracı aleyhine icra takibi yapılabileceğinden, ancak yapılan bu icra takibi sonucu kiracı ihtarlı ödeme emrinde belirtilen süre içerisinde borcunu öderse icra mahkemesinde tahliye talep edilemeyeceğinden bahsettik. O halde gönderilen ödeme emri, bu başlığımız (iki haklı ihtar nedeniyle tahliye) açısından 1 haklı ihtar yerine geçer. Kiraya veren, göndereceği ikinci ihtardan sonra kiracının taşınmazdan tahliyesini sulh hukuk mahkemesinde dava yolu ile talep edebilir.

Temerrüt Nedeniyle Asıl Mahkeme Yoluyla Tahliye

Kiracı muaccel bir kira bedelini veya yan gideri ödeme zamanı gelmesine rağmen ödemediyse, kiraya veren kiracıya yazılı bir bildirimde bulunur ve bu bildirimde ödemeye ilişkin süre verir. Verilen süre içinde borç ödenmediği taktirde kiraya veren tarafından sözleşme feshedilebilir.

Kiraya veren tarafından kiracıya verilen süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, diğer kiralarda ise en az 10 gündür. Bu süreler, ihtarın kiracıya tebliğini takip eden günden itibaren işlemeye başlar. Verilen sürenin kiracıya gönderilen ihtarda yazması zorunludur. 30 ve 10 günlük süreler kısaltılamaz, taraflar kira sözleşmelerinde konuya ilişkin daha kısa bir süre kararlaştıramazlar, kiraya veren de kiracıya bu sürelerden daha az bir süreyi ödeme süresi olarak yazılı ihtarında belirleyemez. Yazılı bildirimin noter aracılığıyla yapılması ispat açısından önemlidir.

Bildirimde yer alması gereken bir diğer husus da ödenmeyen kira bedellerinin verilen süre içerisinde ifa edilmediği takdirde, sürenin sonunda sözleşmenin feshedileceğidir. "Yasal yollara başvurulacağı" ifadesinin ihtarda yazılması yeterli değildir.

Yine bildirimde kiracının ödenmemiş olan kira bedeli borcunun hangi döneme veya dönemlere ait olduğunun ve miktarının da açıkça belirtilmiş olması gerekir.

Kiracı, kiraya veren tarafından yapılan yazılı bildirimde belirtilen süre içerisinde usulüne uygun olarak yapacağı ödeme ile sözleşmenin feshine engel olabilir. Ancak yine bu halde de gönderilen fesih ihtarı, diğer şartları da varsa TBK m.352'deki iki haklı ihtardan biri olarak kabul edilebilecektir.

Kiracıya verilen otuz günlük sürenin geçmesiyle dava hakkı doğar. Davanın açılması için süre sınırlaması yoktur ancak kiraya verenin dava hakkını uzun süre kullanmaması, dava hakkını tehdit olarak kullanması gibi görülebilir ve iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığı ileri sürülebilir.

Hak kaybına uğramamak adına hukuki destek alınması, sürecin çok daha sağlıklı işlemesi açısından önemlidir.

Olgun Hukuk- Av. Ümit OLGUN

Kira ve İşgal Hukuku Departmanı

Av. Sıla Nur YILMAZ

DETAYLI BİLGİ İÇİN

TELEFON :+90 (553) 048 68 12

MAİL ADRESİ : olgunhukukburosu@gmail.com