İmar planında okul yeri olduğu halde yıllarca kamulaştırılma ya da imar değişikliği yapılmadan atıl vaziyette duran arsaların nasıl değerlendirileceği, malikleri tarafından nasıl bir yol izleneceği merak ve tartışma konusudur.

Taşınmaz maliklerinin mağduriyetine yol açan bu durumun birden fazla çözüm yolu olmakla birlikte bu yolların etkinliği tartışmalıdır:

1-İmar Uygulamasının Beklenmesi: Eğer taşınmazda imar planı yapılmış ancak imar uygulaması yapılmamışsa mevcut arsanın yerine başka bir yerden arsa verilmesi beklenebilir. Tabii ki bu bekleme süreci ve imara müsait arsa verilip verilmeyeceği planı yapan belediyenin insiyatifindedir.

2-İmar Planı Değişikliği/İptali: Belediyeden imar planı değişikliği yapması talep edilebilir. Bu değişiklik yapılmadığı takdirde “imar planının iptali” davası açılabilir. Bu dava idare mahkemesinde açılır. Planın iptali için mevzuata aykırı olarak düzenlenmiş olması gerekmektedir. Aksi halde sonuç alınamaz.

3-Yatırımcı İdareden Kamulaştırma Talep Edilmesi: Okul yerleri açısından yatırımcı idare Milli Eğitim Bakanlığı’dır. Bakanlığa başvuru yapılarak kamulaştırma talep edilebilir. Ancak Bakanlığın henüz okul yatırımı düşünmediği bir arsayı kamulaştırması ve buraya bütçe ayırması pek görülen bir durum değildir.

4-Taşınmazın Özel Okul Alanına Çevrilmesinin Talep Edilmesi: Taşınmaz malikinin arsanın özel okul alanı olarak ayrılmasında menfaati varsa bu yolu düşünebilir. Milli Eğitim Bakanlığının uygunluk yazısı üzerine belediye tarafından imar planında yapılan değişiklikle yapılabilir. Devlet okulu yerine özel okul yapma imkanı sağlanarak ticari anlamda kıymetli bir yer elde edilebilir.

5-Kamulaştırmasız El Atma Davası: Kamulaştırma Kanunu’na göre sorumlu idarenin imar planının kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde taşınmazı kamulaştırmaması halinde malike dava açma hakkı tanınmıştır. Arsa maliki tarafından kamulaştırmasız el atma davası açılarak taşınmazın kamulaştırılması sağlanır. Genellikle bahsettiğimiz ilk 4 çözüm yolu işe yaramamakta ve kişiler bu davayı açmaktadırlar. Bu yol uzun sürebilmekle birlikte etkinliği kanıtlanmış bir yoldur.

Kamulaştırmasız el atma davası ile taşınmazın bedeli ilgili idareden alınır, taşınmaz Devlet kurumunca kullanılmak üzere Hazine adına tapuda tescil edilir. Bedelin ne kadar olacağı mahkemede, yargılama sırasında belirlenir.

Bedel hesaplanırken, imar kısıtı olmayan çevredeki konut, ticari, sanayi imarı olan taşınmazlar gibi hesap yapılmalıdır. Bu hususa dikkat edilmez ve arsaya “zaten okul yeri” denilerek düşük bedel belirlenirse olması gereken tutarın 4’te 1’i 5’te 1’i tutarlarla karşılaşılabilir.

Kamulaştırmasız el atma davalarında bir diğer problem de bedelin yargılama sırasında yıllar içerisinde enflasyon karşısında erimesidir. İdare çoğunlukla karar kesinleşmeden parayı ödememekte, tüm itiraz haklarını kullanmaktadır. Yani dava kazanılsa da istinaf ve Yargıtay aşamaları bekleneceğinden dava ortalama 3-4 yıl sürmektedir. Dava tarihine göre hesaplanan bedele yıllık yüzde 24 oranında olan yasal faiz uygulandığından ve bu tutar da enflasyonun altında kaldığından para değer kaybetmektedir. Bu kaybın telafisi de kısmen mümkündür ancak o da farklı bir sürecin takibini gerektirmektedir.

Olgun Hukuk – Av. Ümit Olgun

Kamulaştırma ve İmar Hukuku Departmanı