KAMULAŞTIRMA NEDİR?

Kamulaştırma (istimlak), devletin (idarenin) kamu yararının gerektiği hallerde, özel mülkiyette bulunan taşınmazın tamamını ya da bir kısmını taşınmaz sahibinin rızası dışında satın almasıdır. Kamulaştırma işlemini yapan idare, bedelini peşin ödemek şartıyla gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait bulunan taşınmaz mallarda hak sahibi olur.

TAPUDA TAŞINMAZ ÜZERİNDE KAMULAŞTIRMA ŞERHİ OLMASI NE ANLAMA GELİR?

İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra, kamulaştırma yapılacak taşınmazın tapu siciline şerh verilmesini tapu müdürlüğüne bildirir. Taşınmazınızda kamulaştırma şerhi bulunması, taşınmazınızın kamulaştırılacağını gösterir.

KAMULAŞTIRMA KARARINI İPTAL ETTİREBİLİR MİYİM?

Kamulaştırma işlemi bir “idari işlem” niteliğindedir. Anayasanın 125. Maddesine göre, idarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı yargı yolu açıktır. Dolayısıyla kamulaştırma işleminin iptali için de yargı yolu açık olup, bu işlemlere karşı dava açılabilmektedir.

İDARE KAMULAŞTIRMA BEDELİNİ NASIL BELİRLER VE BELİRLENEN TUTARI KABUL ETMEK ZORUNDA MIYIM?

İdarenin oluşturduğu kıymet takdir komisyonu kamulaştırılacak taşınmazın niteliklerine göre bir kıymet takdir eder. Yine idare tarafından oluşturulan uzlaşma komisyonu tarafından kamulaştırılacak taşınmazın sahibi davet edilerek kendisine takdir edilen tutardan düşük bir tutar önerilir. Uzlaşma komisyonunun, kıymet takdir komisyonunun belirlediği tutardan fazlasını teklif etmesi mümkün değildir. Taşınmazı kamulaştırılacak kişi bu tutarı kabul etmek zorunda değildir.

İDARE TARAFINDAN ÖNERİLEN TUTAR KABUL EDİLİRSE NE OLUR?

Malik, idare ile anlaşırsa; idare tarafından, anlaşma tutanağının imzalandığı tarihten itibaren 45 gün içerisinde tutanakta belirtilen bedel hazır edilir. Anlaşma tutanağı idare tarafından tapuya bildirildiğinde kamulaştırılan taşınmaz idare adına tescil edilir. Tescil işlemi ile birlikte taşınmaz boşaltılır. Bu işlemden sonra taşınmaz sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu aşamadan sonra malik kamulaştırma işlemine de, kamulaştırma bedeline de itiraz edemez.

İDARE PAZARLIK İLE TAŞINMAZ SAHİBİNİ İKNA EDEMEZSE NE YAPAR?

İdare topladığı bilgi ve belgelerle, kıymet takdiri komisyonu aracılığıyla yaptırmış olduğu bedel tespiti tutanağını ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde “kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil” davasını açar. Davayı idare açar. Bu davada taşınmaz maliki tarafından herhangi bir masraf yapılmaz.

“KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİL” DAVASI NE KADAR SÜRER?

Kamulaştırma davaları basit yargılama usulüne tabidir. Ve davalar asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Diğer davalara göre nispeten daha kısa sürmektedir. Ortalama 10 – 12 ay gibi bir süre sonunda yerel mahkeme aşaması sonuçlanmaktadır.

DAVA SÜRECİNDE NELER OLUR?

Açılacak olan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında, taşınmaz sahibi tarafından teklifi reddedilen idarenin talebi,  kamulaştırma  işlemine konu taşınmazın bedelinin mahkemece tespit edilmesi ve bu bedelin ödenmesi sonucunda, taşınmazın idare adına tescil edilmesi üzerinedir. Yerel mahkemedeki dava süreci sonuçlanana kadar, malik taşınmazını kullanmaya devam eder.

MAHKEMEDE KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ NASIL YAPILIR?

Kamulaştırma davalarında mahkeme tarafından gayrimenkulü değerlemeye yetkin kişilerden oluşan bir bilirkişi heyeti oluşturulur. Hakimin başkanlığında bilirkişi heyeti kamulaştırmaya konu taşınmazda keşif yapar. Bu keşifte hakim ve bilirkişiler taşınmazı, taşınmazın konumunu, durumunu bizzat görür ve incelerler.

KAMULAŞTIRMA BEDELİNİ YÜKSELTMEK İÇİN NE YAPILMALIDIR?

Mahkeme aşamasında bilirkişiler tarafından yapılan değerlendirilmelerde, emsaller çok önemlidir. Emsal; dava tarihinden önce satışı gerçekleşmiş, özel amaçlı olmayan, dava konusu taşınmaza nitelik olarak benzeyen ve yakın konumda bulunan satış sözleşmeleridir. Emsal, özellikle arsaların kamulaştırılmasındaki bedel tespitinde anahtar rol oynar. Ödeyeceği tutarı yükseltmek istemeyen davacı idarece mahkemeye çeşitli emsaller sunulur, bu emsaller genellikle düşük değerlidir. Davalı olan taşınmaz sahibinin de iyi bir emsal çalışması yapması ve aktif bir şekilde sürece dahil olması, bilirkişiler ve mahkemenin hakkaniyetli bir neticeye ulaşmasında etkili olacaktır.

YEREL MAHKEMEDE ÇIKAN KARARA İTİRAZ EDİLİR Mİ?

Kamulaştırma Kanunu'nda düzenlenen esaslara göre, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası kapsamında mahkemenin taşınmazın idare adına tescil edilmesine yönelik verdiği kararlar kesin olup; bu karara itiraz mümkün değildir. Ancak, kamulaştırma bedeline yönelik itirazlar istinaf ve temyiz kanun yoluna götürülebilir.

KAMULAŞTIRMA BEDELİ NASIL VE NE ZAMAN TAHSİL EDİLİR?

Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir. Yerel Mahkeme aşaması bittiğinde mahkemece belirlenen tutar kamulaştırma bedeli olarak peşin ve nakit olarak, idare tarafından hak sahibi adına bankaya yatırılır.

KAMULAŞTIRILAN TAŞINMAZ NE ZAMAN BOŞALTILIR?

Yerel Mahkemede taşınmaz idare adına tescil edildikten sonra kamulaştırma yapan idare taşınmazı teslim alabilir.

KAMULAŞTIRILAN TAŞINMAZIMI HANGİ DURUMLARDA VE NASIL GERİ ALABİLİRİM?

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içerisinde, kamulaştırmayı yapan idarece kamulaştırılan taşınmazda hiçbir işlem yapılmaz ise, yani taşınmaz olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi ya da mirasçıları kamulaştırılan taşınmaz için ödenen bedeli aldıkları tarihten itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte ödeyerek geri alabilir. Taşınmazı geri alınabilmek için 5 yıllık sürenin dolmasından itibaren 1 yıl içerisinde gerekli işlemlerin yapılması gerekmektedir.

Yaşadığınız ve yaşayacağınız her türlü hukuki süreçte; alanında uzman, eğitimli, donanımlı ve bu işler için yetişmiş olan bir avukattan destek almak, bu süreci geçirecek kişilerin her zaman yararına olacaktır.

“Bırakın adalet yerini bulsun, isterse kıyamet kopsun.” (Freud)

Olgun Hukuk - Av. Ümit OLGUN

Kamulaştırma ve İmar Hukuku Departmanı

Stj. Av. Mehmet Ali Bozkurt

DETAYLI BİLGİ İÇİN

TELEFON VE WHATSAPP:+90 (553) 048 68 12

MAİL ADRESİ : olgunhukukburosu@gmail.com

*Olgun Hukuk, 30 kişilik yetkin kadrosu ile Türkiye geneline hizmet vermektedir.